תמ"א 38: התכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

מיקומה של ישראל על קו השבר הסורי-אפריקני מעמיד אותה בסיכון מוגבר להתרחשות רעידות אדמה. משנת 1975 חל במדינת ישראל תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה, אולם מבנים רבים שנבנו טרם כניסת התקן לתוקף, אינם מתוכננים לעמוד בפני רעידת אדמה חזקה. בשנת 2005 אישרה ממשלת ישראל תכנית מתאר ארצית (מס' 38) לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית לחיזוק מבנים מאפשרת לדיירים שביתם נבנה לפני 1.1.1980 לחזק את ביתם בפני רעידות אדמה בהליך מזורז ומשתלם כלכלית, ואף לזכות בהטבות ניכרות. ברוב המקרים, מאפשרת התכנית להוסיף חדר ביטחון (ממ"ד) לכל דירה בבניין, להתקין מעלית לבניין, להחליף תשתיות ישנות ולשפר את חזות הבניין כולו. תוספות וחיזוקים אלה משפרים את איכות החיים של הדיירים בבניין ומשביחים את ערך הנכס וערך הדירות. חשוב לדעת כי עלות הביצוע לא חלה על הדיירים, כי אם על היזם או החברה הקבלנית המבצעים את הפרויקט. התועלת הצומחת ליזם / הקבלן מביצוע פרויקט זה נובעת מתוספת קומות לבניין (זכויות בניה), בהן נבנות דירות חדשות הנמכרות לדיירים חדשים יחד עם מקומות חניה מוסדרים בבניין, והרווחים ממכירתן מגיעים לקבלן ומממנים את עלויות החיזוק. כתמריץ לקבלנים נקבע כי כיום מאפשרת התכנית להגדיל את מספר הדירות החדשות למכירה באמצעות הוספת עד 2.5 קומות לבניין המחוזק במסגרת התכנית, למעט באזור תל אביב והמרכז – שם ניתן להוסיף עד 1.5 קומות בלבד. תמריץ נוסף שנקבע בתכנית הינו הטבות מס משמעותיות. למשל, בחוק מיסוי מקרקעין הוסף פרק המעניק פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבניה שנתקבלו לפי התכנית, בחוק המע"מ ניתן פטור מיוחד ממע"מ בגין זכויות הבניה, וחוק התכנון והבניה קובע פטור מהיטל השבחה. כיום ניתן לקדם תכנית גם בהעדר הסכמה מלאה מצד כל הדיירים בבניין, ודי בהסכמה של 66% מכלל הדיירים. עם זאת, לא כל מבנה עומד בתנאי התכנית. בדיקות מוקדמות של נושא ההתאמה עשויות לחסוך זמן ומשאבים לדיירים וליזם. על אף הניסיון להקל על הליך חיזוק המבנים מבחינה כלכלית וביורוקרטית, עדיין מדובר בהליך בעל מאפיינים משפטיים, תכנוניים וביורוקרטיים מורכבים המצריך תכנון מדוקדק, ידע נרחב וניסיון. רצוי ומומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מקצועי החל מהשלב הראשוני של הפרויקט, עוד בטרם מתן התחייבות לבעלי מקצוע וחברות קבלניות, על מנת להגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט.


0 צפיות

 ©2019  ISMAIL & CO. LAW OFFICES