כיצד יושפע החיוב במס שבח במכירת דירה שהושכרה למגורים?

לסוגיה זו יכולות להיות משמעויות מרחיקות לכת עבור מוכר בבואו לשלם מס שבח עקב "פחת" בשווי הרכישה של הדירה.

ראשית יובהר כי שאלה זו מתעוררת רק כאשר עסקינן בעסקה המחויבת במס, קרי, היא איננה רלוונטית במצב בו הנישום זכאי לפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק.

הסוגיה שבכותרת מהווה נקודת השקה בין שני סוגי מס בהם חייב נישום: מס שבח בגין מכירת נכס מקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה. במה דברים אמורים?

ככלל, הכנסה משכר דירה מהווה "הכנסה" לעניין סעיף 2 לפקודת מס הכנסה. נישום המשכיר דירה שבבעלותו למטרת מגורים רשאי ע"פ הפקודה לבחור בין שלושה מסלולי מס חלופיים: רגיל, מס מופחת ופטור מלא.

§ במסלול הרגיל, הכנסה מהשכרה מחויבת בתשלום מס הכנסה מלא, בהתאם למדרגות המס של הנישום. במסלול זה, נישום רשאי לדרוש מידי שנה בשנה ניכוי הוצאות שוטפות בהן נשא במהלך החזקת הדירה וכן פחת בשיעור מסוים משווי הדירה, ובכך להקטין את החיוב במס הכנסה.

§ במסלול מס מופחת, משולם מס הכנסה בשיעור מופחת של 10% בלבד משווי ההכנסה ללא צורך בהגשת דוח שנתי בגין הכנסה זו לרשות המיסים. במסלול זה לא ניתן לדרוש פחת.

§ במסלול פטור מלא, מקבל הנישום פטור ממס על ההכנסה מדמי השכירות עד התקרה הקבועה בחוק. במסלול זה לא ניתן לדרוש פחת,

בבואו של הנישום למכור את דירת המגורים, עולה השאלה באיזה מסלול מס בחר לעניין ההכנסה משכירות:

לנישום שבחר במסלול הרגיל, מנוכה פחת משווי הרכישה ולא מותרות בחישוב השבח הוצאות שוטפות שנשא בהן במהלך החזקת הדירה.

באשר לנישום שבחר להחיל על הכנסותיו משכירות שיעור מס מופחת, קבע המחוקק כי הטבה זו מגלמת בתוכה הכרה של ההוצאות השוטפות ושל הפחת. מטעם זה, הוצאות שוטפות לא מותרות בניכוי בחישוב השבח ומתווסף הפחת לשווי המכירה של הדירה, קרי, הפער בין שווי המכירה לשווי הרכישה גדל ובכך גדל השבח מהמכירה.

בהתאם להוראת ביצוע שהוציאה רשות המס בשנת 2007, גם לנישום שבחר במסלול הפטור המלא אין להתיר את ההוצאות השוטפות ויש לנכות את הפחת משווי הרכישה של הדירה. לפיכך, גם במקרה זה גדל השבח מהמכירה, והמס שישולם יכול לגדול באופן משמעותי ביחס לדירה שלא עמדה להשכרה.

יש לשים לב כי הוראות אלה תקפות אף בחישוב מס ליניארי מוטב החדש.

**אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעו"ד.