top of page

היקף תחולת חזקת התא המשפחתי | מיסוי מקרקעין | רכישת דירה על שם קטין

ניווט במבוך המורכב של דיני המס על מקרקעין בישראל יכול להיות גם מרתיע וגם מורכב. הוא הופך למאתגר עוד יותר כשאנו לוקחים בחשבון את המורכבויות של יחידות משפחתיות וההשלכות של מערכות יחסים אלה על המיסוי.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע חזקה בדבר קיומה של יחידה משפחתית בענייני מס רכישה ומס שבח מקרקעין. חזקה זו רואה רוכש, את בן זוגו (למעט אם הם חיים בנפרד), וילדיהם מתחת לגיל 18 (למעט נשואים) כרוכש או מוכר יחיד, מה שמשפיע באופן משמעותי על תהליך המיסוי:

מס רכישה - סעיף 9 (ג1א)(2)(ב)(2): "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד".

מס שבח – סעיף 49 (ב)): "לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד".

פסק הדין המנחה בסוגיית חזקת התא המשפחתי הוא ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, פ"ד נט(1) 123. פסק הדין עסק במקרה בו נרכשה דירה יחידה כשבחזקת אחד מבני הזוג דירה נוספת מלפני הנישואין.

בעקבות פסק הדין פרסמה רשות המיסים הוראת ביצוע (הוראת ביצוע 5/2011) בעניין חזקת התא המשפחתי.

מהם נכסים שלא יובאו בחשבון התא המשפחתי?

עם זאת, בכל הנוגע ל"נכסים חיצוניים", כגון אלה שנרכשו לפני הקמת התא המשפחתי, התקבלו בירושה או במתנה, החזקה אינה חלה, גם בהיעדר הסכם ממון. עמדה זו נותרת בעינה ללא קשר לתאריך נישואי בני הזוג. לעניין מס רכישה, אין ליצור שיתוף בנכסים חיצוניים (למעט: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף).

החוק מרחיב את תחולתו גם לנכסים שנרכשו במהלך הנישואין אך נרשמו על שם בן זוג אחד. במקרים כאלה, ללא קשר לשאלה האם כספי הרכישה הגיעו מ"נכס חיצוני", שני בני הזוג נחשבים כמי שרכשו כל אחד מחצית מהנכס. כתוצאה מכך, כל אחד ישלם מס רכישה בהתאם למניין הדירות שלו, תפיסה שנתמכת בפסיקת אן מרי עברי.

בבחינת פטור ממס שבח, זכאותו של כל בן זוג נבחנת בנפרד. עם זאת, אם בן זוג אחד מנצל את הפטור במהלך הנישואין, רואים אותו כאילו נוצל גם על ידי בן הזוג האחר.

עם התפרקות התא המשפחתי, לא ניתן לתבוע פטורים שבן הזוג האחר נהנה מהם במהלך הנישואין. רק פטורים שבן הזוג עצמו ניצל ייחשבו.

רישום דירה על שם קטין

היבט מעניין נוסף בחוק זה עוסק גם ברכישות נדל"ן על שם קטין. עסקאות מסוג זה מחייבות אישור בית משפט, תוך התמקדות בעיקר ברווחתו הכלכלית של הקטין. הורים, כאפוטרופוסים טבעיים, נדרשים להוכיח את יכולתם הכלכלית לכסות את הרכישה וההוצאות הנלוות לה, ללא כל תרומה מצד הקטין.

למעשה, חזקת התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין משפיעה באופן משמעותי על מס הרכישה ומס שבח מקרקעין בישראל. מדובר בהצטלבות מרתקת של דיני משפחה וחוקי המס, שממחישה את החשיבות בהבנת הניואנסים הללו בעת ניווט בשוק הנדל"ן.


**אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף ליעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעו"ד.


#דינימקרקעין #תאמשפחתי #מיסוימקרקעיןבישראל

Comments


bottom of page