איחורים במסירת דירות מקבלן - מה עושים?

איחורים במסירת דירות מקבלן

בזמן שמלחמות, מגפות ואירועים בלתי צפויים אחרים מטלטלים את המדינה, שוק הנדל"ן אינו נשאר אדיש. אי-הוודאות המתמשכת יוצרת אתגרים חדשים עבור קבלנים ורוכשי דירות כאחד. איחורים במסירת דירות הפכו לתופעה שכיחה יותר, והיכולת להחיל את עקרון "סיכול החוזה" מעוררת דיונים משפטיים סוערים. כיצד מתמודדים בתי המשפט עם השאלה האם מלחמה או מגפה בלתי צפויה מהוות עילה לאי עמידה בזמני המסירה? האם חוקים ותיקונים חדשים מצליחים להגן על האינטרסים של הרוכשים בזמן שהקבלנים מתמודדים עם מציאות בלתי צפויה? במאמר זה נסקור את ההתפתחויות האחרונות בחוק המכר, נבחן את גישת בתי המשפט ונציע המלצות למוכרי דירות כיצד להתכונן לעתיד לא ידוע.

חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973

בשנת 1973, חוק המכר (דירות) הסדיר את עניין מועד מסירת הדירה לרוכש, מעין "תקופת גרייס" בה היה על המוכר למסור את הדירה תוך 60 ימים מתוך המועד הקבוע בחוזה, דבר שאיפשר למוכרים לדחות את מועד המסירה ללא חיוב בפיצויים.

אך המציאות התהפכה עם כניסתו לתוקף של תיקון 9 לחוק ביום 7/7/2022. התיקון קיצר את תקופת ההמתנה ל- 30 יום לחוזים שנחתמו החל ממועד זה. בחלוף תקופה זו, על המוכר לשלם פיצויים לפי המדרגות הקבועות בחוק:

- באיחור של מעל 30 ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק עד למועד מסירת הדירה, לפי הסכום המוסכם בהסכם המכר או לפי הסכומים הקבועים בחוק (לפי הגבוה מביניהם).

- מאיחור של חודש ועד 4 חודשים – פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

- מאיחור של 5 עד 10 חודשים – פיצוי השווה ל-125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

- מאיחור של 10 חודשים ומעלה – פיצוי השווה ל-150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

השפעת מלחמות על פיצויים בגין איחורים:

מחסור בחומרים וכוח אדם ומגבלות אחרות על אתרי הבנייה, עקב מצב מלחמתי עלולים לגרום לאיחור בהשלמת פרויקטים ולעכב את מסירת הדירה. בתי המשפט נוטים לצמצם את הפרשנות של "סיכול החוזה". בית המשפט העליון קבע כבר ב-1979 כי בענייני מלחמה ושלום, "הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל". מאוחר יותר נקבע שיש לבחון כל מקרה לגופו את השפעת האירוע החריג, כגון פרוץ מלחמה, על היחסים החוזיים.

נראה כי נכון להיום אין הלכה גורפת לגבי פיצויים עבור איחורים במסירה נוכח אירועים מסכלים כגון מלחמה. עם זאת, ניתן לשער כי בעקבות המלחמה הנוכחית יוגשו תביעות שיכולות לשנות את המצב המשפטי הקיים.

בתי המשפט קבעו לא אחת כי במקרים של איחור בשל מלחמה, יש להוכיח ולהציג ראיות חד משמעיות לקשר ישיר בין האיחור למסירה לבין המלחמה. כך למשל, בפרשת נגר כדורי, הבהיר בית המשפט המחוזי, כי יש להוכיח את מידת השפעת המבצע הצבאי על האיחור במסירת הדירה (ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21 נגר כדורי נ' יוסף רייטבורט (נבו 12.08.2021)). גם בפסק דין מ-2019, בו נטען כי העיכוב נבע ממבצע צוק איתן, קבע השופט עדי הדר כי יש לבחון את הקשר בין המלחמה לאיחור, גם אם יש חפיפה בלוח הזמנים (ת"א (שלום ת"א) 53377-05-16 דניאל צביבך נ' בולווארד נדל"ן (נבו 03.03.2019)).

פטור מתשלום פיצוי באשמת הרוכש או בסיכול חוזה:

מוכרי דירות יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכש בשל מעשה או מחדל של הרוכש, או במקרה שהאיחור נובע מ-"סיכול חוזה" [לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות)]. "סיכול חוזה" מתרחש כאשר האיחור במסירה נובע מנסיבות שהמוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, ולא היה עליו לצפותן מראש, ולכן לא יכול היה למנוע אותן. תנאי לכך הוא שקיום החוזה בנסיבות החדשות הפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מההסכם המקורי.

פסיקות שונות של בתי המשפט מצביעות על גישה רווחת לפרשנות מצומצמת של סעיף "הסיכול", בטענה כי ניתן לצפות כמעט כל אירוע. לפיכך, רק מקרים מועטים, כמו משבר הקורונה ומלחמת צוק איתן, זכו להגנת הסיכול. דוגמה לכך היא פסק הדין של בית המשפט העליון מ-1979, בו פסק מ"מ הנשיא משה לנדוי כי לא ניתן לראות במלחמת יום הכיפורים אירוע מסכל. הוא ציין כי "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, קיימת תמיד, כך שבענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל" (ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, לג(3) 639 (1979)).

בפסיקה מאוחרת יותר, למשל, בפסק הדין בפרשת רגב, כבוד השופט י' אנגלרד ציין כי יש לבחון בכל מקרה את השפעת האירוע החריג על מהות היחסים החוזיים, ולא על עצם פרוץ האירוע. הוא קבע כי "יש להחיל את מבחן הצפיות לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים" (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד (2000)).

מה אנו ממליצים:

מפסיקת בתי המשפט ניתן להסיק כי מוכרי דירות יידרשו להציג ראיות חד משמעיות להוכחת השפעת המלחמה על אתרי הבנייה. לכן, מומלץ למוכרי דירות לשמור אסמכתאות המוכיחות את השפעת המלחמה על קצב התקדמות הפרויקטים שלהם. יש לשמור תיעוד על שינויים בלוחות הזמנים וביומני העבודה, החלטות של עיריות להפסקת עבודות, תיעוד עיכובים מהשטח, הזמנות חומרי בנייה שהתעכבו, סגרים על מקומות מהם מגיעים הפועלים, קושי בגיוס עובדים ועוד.

#חוקהמכרדירות #איחורבמסירתדירה #הסכםמכר #רכישתדירהמקבלן